土地招拍挂是国有制营业性土地资源出让的三种方式，即招标会、拍卖与挂牌上市。
国有制营业性土地使用权证出让采用挂牌出让规章制度可让土地交易更为公布、全透明，土地成交价钱更为有效，降低人为因素干扰因素，也避免腐坏造成。
土地招拍挂的同一性是公开化，但具体步骤又存在差异，常常令人混淆不清。此次大家就给这三个土地资源出让方式进行下列详尽的表明。
01
挂牌出让步骤
国有土地使用权挂牌上市程序流程：
(照片来源于网络)
1、国土资源局公布拟挂牌上市地块信息;
2、竞买人缴纳保证金参与竞拍;中华共和国海内外的企业、企业及其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞拍。能够单独竞拍，还可以协同竞拍。
担保金为竞拍成本价的10%-20%。
3、竞买人拍得后，按照合同规定交纳拆迁费，国土资源局承担动迁;
4、动迁结束，交纳土地资源出让金;
5、竞买人拍得后，凭《国有土地使用权挂牌上市出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同书》申请办理项目审批等相关办理手续。
注：针对协同竞拍的土地，土地使用权证办得到全部协同竞买人户下，对于该块土地的开发设计，在没有触犯政府对该土地总体规划的情形下，由协同竞买人自主协议书确定。
02
国有土地使用权招标流程
(照片来源于网络)
1、制订招标方案市国土资源局会与规划部门一同制订拟招标会出让国有土地使用权计划方案;
2、审批报市政府准许招标会出让计划方案;
3、编制招标文件包含：招标会出让公示、投标须知、宗地图、土地使用标准、投标书、中标通知、国有土地使用权出让合同范本等。
4、创立投标工作组由市国土资源局意味着、相关专业人士构成，总数为五人以上奇数。名册信息保密。
5、发布招标公告招标会开始之前最少20日在当地关键新闻媒体发布消息。公告内容包含：
(1)出让人的名称和详细地址;
(2)出让宗地的部位、现况、总面积、应用年限、主要用途、设计规划规定;
(3)投标人的资格要求及申请办理获得投标资格的方法;
(4)索要招标书的时间也、地址、方法;
(5)招标时间、地址、招投标方法;
(6)明确中标方标准的和方式;
(7)履约担保金;
(8)其他事项。
6、申请办理投标人报名并索要拍卖文档，同时提供以下资料：
(1)投标人高效的营业执照复印件;
(2)房地产开发企业企业资质证书影印件;
(3)股份有限公司股东会有关招投标事项的决定(附整体执行董事签名)及股东会签署的授权委托人的授权文件(附授权委托人的身份证件);
(4)别的必须提供的资料(拟建项目使用说明、资质证书资格证明、投标人基本上状况等)。
7、对报考投标人进行资格审查市国土资源局对上述材料进行审查，明确投标人资质。(地产市场承担)
8、招投标、投标实际程序流程：
(1)投标人在截止时间前将投标书资金投入标准箱;
(2)出让人依照招标信息规定的时间、地址投标，邀约全部投标人参与。由投标人或是推举的典范查验标准箱密封性状况，公然打开标准箱，公布投标人名字、投标价格和投标书主要内容;
(3)投标工作组投标;
(4)依据投标结论，明确中标方。
9、向中标方授予《中标通知书》。
10、签署出让合同书中标方接到《中标通知书》后，在规定的期限内与市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同书》;
11、交纳地价款和房产契税中标方按出让合同的要求交纳交易量地价款和房产契税;
12、土地交货招标方即市国土资源局与中标方执行拍卖土地交货办理手续。
13、授予《建设用地批准书》。
14、办理相关手续到相关部门办理相关手续。
15、申请办理土地登记
03
国有土地使用权出让拍卖程序流程
(照片来源于网络)
1、公布拍卖公示。
2、参与竟买进报考，索要有关文件，并按规定递交相关资质身份证件。
3、依照拍卖文件要求对竞买人资质进行审查，符合要求的交货担保金，发送给竞拍职业资格证。
4、公布拍卖。拍卖需在拍卖文档规定的时间、地址由土地招标拍卖节目主持人下列程序流程组织开展：
①拍卖开始之前，竞买人凭竞拍资质证书领取统一编码的应价牌;
②竟买进表明应价牌，节目主持人点算竟买进;
③主持人介绍拍卖土地资源位置、总面积、主要用途、使用期限、整体规划要求及别的有关事项;
④节目主持人公布起叫和第一次应价后喊价增长力度;
⑤竞买人按规定的方法和要求应价;
⑥节目主持人持续二次公布最终应价而没再应价的，如果最后应价达到拍卖成本价，节目主持人在第三次给出最终应价后落槌，即表明交易量，如果最后应价未达到拍卖成本价的，节目主持人应公布取回拍卖标底，终止拍卖;
⑦节目主持人公布最终应价者为购房人;
⑧主管机构或土地交易中心现场与购房人签署《拍卖成交确认书》。
5、购房人应在规定的时间内签署土地使用权证交易合同。
通过激烈的挂牌出让竟价，假如最后悲剧或是荣幸招标，从招标到获得土地使用证要经过什么系统呢?
挂牌出让竟价完毕中标后会拿到一个证实性的文件，其实就是《中标通知书》，或是《拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》。
拿到这个证实之后，要在特定期限内给国土部门缴清出让金，不然拿不到土地资源出让合同书。
现阶段房地产商全是高负债，借款过生活，土地资源出让金并不是小钱，很多公司手头上的现金贮备都不够交出让金的。
2005年之前，容许房地产商质押一部分在开发的项目去银行贷款，用借款交出让金。
可是用这种方式，开发商的资产会特别紧张，稍有差池，就可能问世烂尾，05年以后，这种方法却被严禁了。
因此，尽管还有一些房地产商把每个新项目企业贷款拿到的钱挪来挪去的买地，可是内容上，房地产商最先要有钱付款出让金。
04
子公司、项目立项和商业用地规证
要不是本地的房地产商或是原先根本就不是个房地产商，首先在土地资源所属的县区创立一家控股子公司。
假如是联合卖的地，就按联合出资比例成立子公司，然后到国土部门申请办理土地资源出让合同的买受人名称变更，把地变到新成立的分公司户下，将来土地以新企业的名义开展开发设计。
这种行为从政府而言，税款留到本地，照料当地权益。从房地产商而言，税交到谁都一样，给本地政府多缴税，之后也罢做事。
成立子公司后，去申请房地产开发资质，无论总公司是什么资质，新成立的项目公司都需要重新申请资质。
现阶段开发资质分待定、四级、三级、二级、一级资质，一级最大，必须国家住建部批，其他只需省一级部门审核，新成立的公司都只能办待定。
不过也别小看这一暂定资质，四级资质证书只有开发设计低于10万㎡的总建筑面积、二级资质也只能开发设计25万㎡以下的总建筑面积。
可是暂定资质能研发的总建筑面积是没有明确限制，开发设计总面积越多规定也越高，在申请资质时审核单位而定实际能研发是多少。
因此，暂定资质不一定就弱，那也是为了照顾许多一出手就买几十万平方米总建筑面积土地的大土豪。
下面说一下项目立项。
项目立项的意思就是让政府审一审，看一下这项是否适宜进行。
项目立项根据就相当于是这项宣布赢得了我国的肯定，拥有户籍，这以后才能办别的办理手续。
项目立项有审核、批准和办理备案三种方式，审核较难、办理备案非常简单。
建筑项目一般项目投资非常大，之前都是审核，但是现在搞深化体制改革，不能使用政府资金的建筑项目，早已改为审批了。
申请项目立项要编项目申请报告或是可行性研究报告，核准制的用申请书、备案制用可行性研究报告，核准制的政府项目投资，必须申请书加项目可研报告。
从字面上掌握，项目可研报告更多从投资者的角度出发，是否适宜项目投资，申请书更多从政府视角，看新项目对社会的危害。
不论是可研报告或是申请书都是以方案设计做基础的。
宣布申请立项前，必须要先做节能审查、环评验收审核、交通影响评价审核，三个审核能同时做，用不着一个完后再干另一个。
节能审查的主管机构是国家发改委，按项目类型和建设规模分为登记和核查。
节能审查主要是看设计方案是否满足环保节能有关的规范和现行政策。
比如是否有灵活运用太阳能发电、隔热保温对策是否恰当、窗门满不达到节能要求、是否有选用节水措施、设定节水器具、省电照明灯具，是否高能耗新项目、完工之后和建设中碳排放量情况怎么样这些。
环境评价审查的主管机构是环保局，按项目类型和建设规模分为报告、报告书、申请表，其实跟环保节能分为审查和备案的意思解释一样的，报告更严，备案比较容易。
环境评价通常是核查建设项目和使用中对环境的作用和周围环境对项目影响的、提前准备采用什么处理和防范措施、预估得多少钱、花这么多钱是否非常值得。
这三项都做了，编项目申请报告，申请立项。
环保节能、环境评价、交评及其可研报告、项目申请报告最好找有资质、有经验、有门路的咨询管理公司做，他们跟各界权威专家、政府都熟，都知道什么地方怎么弄会过。
上边我们说的是一般步骤，假如是应用政府资金的新项目，政府即是投资者也是审核人，内容上规定管理决策全透明，步骤还会继续相对性复杂一些。
假定你一直在一家企业工作中，大家觉得有一个新项目非常好，也符合企业的发展方向，于是就在一次会议上跟老板提出来有这个想法，期待老总适用搞下来。
学习的过程等同于政府项目投资的建议。
老总感觉有搞头，就找好多个一部分负责人对念头开展更详细分析，从成本费、盈利、现行政策以及各种层面剖析利与弊，看一下可不可以。
学习的过程等同于政府项目投资项目的可行性科学研究。
评定完后，大家认为会干，就制订更详尽一些的方案，算下大约需要多少钱，请成本部门预计花费，学习的过程等同于政府项目投资的预算审批流程。
预算算完，价格老总可以接受，就需要探讨多久组精英团队、多久资金到位，什么时候开干，学习的过程等同于政府项目投资的年度投资计划审核。
融资计划订好了，在得用钱的时候提早申请办理，拿到钱赶快动工，学习的过程等同于政府项目投资的资金申请报告审核。
公司跟政府不同的英文，公司的时间也尤其珍贵，上边这些个全过程有些时候要迅速定完。
政府基本上不必担心一个项目自身干不了会被别人抢，召开会议多，时间也长，直接导致融资计划按年算，并没有列到年度投资计划里的项目，当初都没法动工。
总而言之，获得了立项审批，新项目才算是宣布获得国家认可，建设项目从程序流程中说才可以拉开序幕。
办好项目立项之后，到规划部门申请办理建设用地规划许可证，通常是证明你这个地应用合乎整体规划，随后才能拿到土地使用证。仅有取得土地使用证，土地的使用权才算真正是开发商的。
申明：文中由来“牧诗地产圈”，对创作者表示感激。
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