年末岁尾，虎踞房地产和大家一起回望房地产市场这一年的旅途，并未来展望明年的状况。
在过去的一年，多数人可谓经历了一场规模性的内心飓风。
虎踞房地产早就强调，我国的房地产市场正面临一场根本性的更改，城镇化进程从原来的增加量扩大变为总量提升，当地政府、金融机构、地产开发商、购房者间的利益共同体要被分拆。 特别强调的“房住不炒”规定即便在经济困难的情形下，对房地产的“跨周期时间管控”更不可懈怠。
大家预测，不久的将来，我们将会印证史无前例的房地产去库存浪潮， 一些高杠杆的房地产商有可能会必须通过重大资产重组，被大卸八块，最后更名改姓。
有一些分辨，也许我们写出来的情况下，大伙儿觉得无法接受，在2021年上半年，房产交易总金额一飞冲天，很多大城市而且在“房住不炒”的调控政策下完成了价钱的上涨。
回想一下，好多人那时候很有可能认为这一切只是“纸上的喧闹”。对房地产市场的这一全局性大变局，多数人一开始也许从未有过打动。
真正意义上的更改发生在2021年7月之后。伴随着“房住不炒”政策的逐渐深层次，深房理被处罚、北京房姐被捕、三条红线、信贷总规模操纵，限购政策、指导价、限购等现行政策相继表明杀伤力，房地产市场日益宁静，但每个人内心中飓风却不断发展。
巨大变化下，没有人能明哲保身。
这也难怪，在过去的20年里，全部抨击房地产业和房价的人，无一不被真相作死，仅有在今年的，实际打房地产行业的脸。
大家最大的一个疑惑是：2021年，房地产业是如何冷下来的？
No.1 货币供给量收拢产生预期转弱
虎踞房地产
在近期的中央工作会议中，“预期转弱”被当做中国经济发展所面临的最大的挑战之一。预期转弱简言之，便是对未来的可变性造成持币待购，进而产生供需的委缩。
预期转弱的成因，通常是房地产业信贷缩紧，造成货币创造水平忽然损耗。
大家在一篇文章里提出过，房地产行业具备至关重要的“货币创造”水平，例如：甲将一百万存进金融机构，金融机构用信贷出借了乙，乙买房后，房地产商又将这一大笔钱存进金融机构，金融机构再将钱借款给丙……这般周而复始，100万假如借走8次，也就成了800万。
货币发行次数，便是货币供给量。 【点一下回望：地主都没有余粮了，新一轮土地拍卖诚意满满，房地产商付钱不?】
因为7—8月间，金融机构信贷大幅度收拢，地区实行层层加码，购房者无法获得信贷。再加上好几个领域的监管飓风，增添了大面积业务流程收拢，裁人降薪，一系列消极要素累加，造成供求双弱布局产生，预期转弱布局造成。
在过去的三年中，所有城市的房价也将始终增涨的信念早已被客观事实全盘否定了。
在过去的一年当中，一、二线城市的所有地区房子价格将永远增涨的信念已经被市场否定了。
我们不但针对房地产业当做主导产业的信心形成了很严重的摇摆不定，而且对于得到房地产业信贷、承担将来房地产市场的不确定性，特别是房子价格的不确定性都形成了摇摆不定。
No.2 自我价值的推测：预期转弱加强供求委缩构造
虎踞房地产
大众的主观感受，特别是对未来的预期，将加强其在真正市场上的个人行为，进而预期与现实中间产生相互之间增强的关联。
当人们坚信房子价格有下跌的很有可能时，这一“推测”本身就干涉了实际，形成一种浓烈的暗示着和引导，这便是“自我价值的推测”。
不断攀升的工抵房表明开发商的资金链断裂不断破裂，房地产商撑不下去了。
开发设计信贷规模的加快委缩，造成新增的信贷成本费大幅度提高，一旦负债期满，借新债还旧债成本大幅度提高;再加上买房信贷的委缩，造成房地产业恩格尔定律急剧减少，一来一去，房地产商去产能遇到瓶颈。
不断增多的拍卖房则说明了这一场供需僵持中，越来越多购房者早已撑不下去了。
据阿里司法拍卖网数据信息，2017年拍卖房9000套，2019年50万件，2020年立即成了133万件，到2021三季度末就已超159万件了，总数呈跳跃性提高。
No.3 指导价、限购的双刃刀：避免垮台又抑止买卖
虎踞房地产
简言之，一个销售市场价格，并非涨也是跌。但在过去的一年时长里边，高管追求的是价钱缩量横盘，既不可以涨价，又不可以价格下跌。
不可以房地产业涨价，造成追强的购房者望而生畏，且不容许房地产业价格下跌，又造成真正意义上的刚性需求购房者没法进入。
在此情况下，房地产商去产能的进度也大幅度减缓，大家看看广州恒大就知道了，上半年的去产能总冠军，后半年困难重重。
No.4 稳字当头，房地产业务必捂热
虎踞房地产
时近年末，一系列房地产的现行政策描述经常公布。
●稳字当头，在9月便开始提
9月24日，中国人民银行财政政策委员会在2021年第三季度会议明确提出，注重坚持稳中求进工作中总基调，稳字当头。
对房地产业的表述是：维护保养房地产市场的持续发展，维护保养住宅顾客的合法权利。这时，重点放在监管房地产商没法交房风险。
9月29日中国人民银行、银监会房地产金融工作座谈会规定金融企业依照法制化、市场化原则，协助有关部门和当地政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护保养住宅消费者合法权益。
●10月，开始对地区“层层加码”纠偏装置
10月15日中国人民银行2021年第三季度金融统计数据新品发布会会议指出，一部分金融企业针对“三线四档”投融资管理标准存在一些误会，将规定“红档”公司有息负债账户余额不可新增加，误会为金融机构不可新派发开发贷款。
对于恒问题，会议指出恒大地产集团的问题在房地产业是个别现象。房地产业整体是健康的。
10月20日国家副总理刘鹤表明“现阶段房地产市场出现某些难题，但风险性整体可控性，科学合理的资金需求已经满足。
●11月，发布本人信贷数据信息，修复市场信心
11月10日中国人民银行《2021年10月个人住房贷款统计数据》初次发布住房按揭贷款月度总结数据信息，2021年10月底，本人住房贷款余额37.7万亿，本月提升3481亿人民币，较9月多增1013亿人民币。
11月19日中国人民银行2021年第三季度中国货币政策执行报告，规定维持房地产金融政策的持续性、一致性、可靠性，执行好房地产金融谨慎管理方案，增加租赁住房金融业支持力度，协助有关部门和当地政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护保养住宅顾客的合法权利。
●12月，运行房地产商“授权管理”激励资产重组
12月10日银行间交易商协会表明，将优先支持合乎房产调控政策的公司注册债务融资工具，用以并购项目或售出建设中的项目基本建设。
12月11日，国家发展改革委办公室主任兼统计局厅长宁吉喆表明，要高度重视住户基本上保障性住房，房地产业是主导产业，住宅也是居民的交易。中心财经委员会公司办公室主抓日常工作的办公室主任韩文秀强调房地产业针对经济发展金融稳定和风险防控具有重要的系统化危害。
12月13日，中国人民银行发布《2021年11月个人住房贷款统计数据》，2021年11月底，本人住房贷款余额38.1万亿，本月提升4013亿人民币，较10月多增532亿人民币。
12月21日，中央银行负责人英国金融时报发布《房地产风险化解迎关键信号监管鼓励银行发放项目并购贷款》文章内容，文章内容强调中央银行、银监会近日颁布《关于做好重点房地产企业风险处臵项目并购金融服务的通知》，激励金融机构妥当有序进行并购贷款业务流程，重点支持高质量的房地产开发商兼并收购保险理赔和困难的大型房地产开发商的优质项目。
在要求收拢、供给冲击、预期转弱的压力下，房地产市场即使已经冻住一块冰，政策面也必须持续发力，把它捂热。
这不仅是房地产业和金融行业自已的必须，都是摆脱经济发展下行压力的必定。
关键是，金融政策好转，房地产商和购房者得到信贷的门槛减少，都无法直接提升购房者对房产财产的信心。因而，2022年，我们依旧面对一个不确定的未来。
文：虎踞房地产
微信扫一扫 
